杏宇平台近年来物业服务纠纷的数量呈不断上升趋势，案件类型较为集中，且群体诉讼多，社会影响较大。物业纠纷案件往往是在纠纷双方矛盾激化到不可调和的情况下大批量的涌入司法程序。本文就以目前诉讼实践中存在的主要物业纠纷进行分类，并针对典型案例进行法律分析。

　　根据案由可将物业服务纠纷分为两大类：一是物权纠纷，二是物业服务合同纠纷。物权纠纷主要指的是建筑物区分所有权纠纷，包含业主的专有权纠纷、共有权纠纷等；物业服务合同纠纷主要是指业主与服务企业或业主与业委会之间在合同履行过程中产生的纠纷，主要包含物业费纠纷、侵权纠纷、业主撤销权纠纷、业主知情权纠纷等。

　　根据我国物权法第六章关于业主的建筑物区分所有权相关规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并享有占有、使用、收益和处分的权利，但行使权利的同时不得损害其他业主的合法权益；另外业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。所以建筑物区分所有权纠纷又分为业主的专有权纠纷、业主共有权纠纷（如乱搭乱建、拆除墙体主体结构）。

　　1、业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分纠纷。

　　根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一、二款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称专有部分的组成部分。在具体案件的处理中，专有权客体范围的界定，将直接影响案件法律适用的选择，对当事人的利益影响很大。

　　学术通说认为：专有部分的界定应当区分内部关系和外部关系，在区分所有权人之间有关建筑物的维护、管理、适用等内部关系上，专有部分包括边界部位墙体的表层粉刷部分以及其以内的空间；但在区分所有权人与第三人之间有关房屋买卖、租赁、投保、纳税等外部关系上，专有部分是以房屋的墙壁、地板、天花板等便捷部分厚度的中心线为界，以内的空间。

　　但是业主在行使其专有权的同时应当受到一定的限制，一是业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；二是不得将住房改变成为经营性用房；三是业主对其住宅的装饰装修的特别限制。

　　2、业主共有权纠纷是指业主之间、业主与物业服务企业因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。

　　根据《物权法》第六章规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主共有部分包括建筑区划内的道路（属于城镇公共道路除外）、绿地（属于城镇公共绿地及明示属于个人的除外）、其他公共场所、共用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。那么如何区分业主共有呢？首先应当明确是否属于建筑区划内，其次要证明是否作为共有面积分摊给业主，只有作为共有面积分摊给业主的位置属于业主共同共有。

　　《物权法》第72条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主不得将住宅改变为经营性用房，否则除守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，并专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

　　案情简介：原告上海亿顺路建设工程管理有限公司（以下简称亿顺路建设）诉被告上海紫藤广告设计部（以下简称第一被告）、上海舜顺物业管理有限公司（以下简称第二被告）擅自处分原告及其他业主共有部分（建筑物外墙）进行经营活动侵害原告及其他业主的权利，要求确认两被告签订合同无效，停止侵害并赔偿损失。

　　法院观点：原告为涉案外墙所属大楼业主之一，其对专有部分以外的共有部分享有共同共有和共同管理的权利。前期物业合同关于上述内容的约定因违反了物权法的规定而不应再适用，第二被告进行广告位的出租和管理时不应违反法律的规定。第二被告未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下将广告位出租给第一被告的行为应属无效。第一被告应当恢复外墙面。广告位的出租收益等应属于业主共同所有。

　　法律分析：实践当中因共有部分的使用而产生的纠纷很多，主要焦点在于首先要认定争议部分是否属于业主共有，其次要认定使用行为是侵害共有权还是合理使用，另外购房时当事人就共有部分的使用所达成的约定的效力要看是否违反法律强制性规定，若违反则应属无效约定；若不违反，则还要看该约定是否经业主大会同意，未经业主大会同意的，效力待定。经业主大会同意的则应当认定约定有效。

　　物业服务合同纠纷主要是由于当事人违约所引起的，主要包括：物业服务费用纠纷、物业服务内容纠纷、物业服务质量纠纷、终止物业服务合同纠纷等。

　　1、物业服务费用纠纷：是指因业主拖欠物业服务费或服务费标准发生争议引起的纠纷，比如业主（或使用人）欠交、少交物业管理服务费或物业服务企业违反物业管理服务合同约定擅自提高收费标准、扩大收费范围或未按政府指导价标准收费等引发的一系列纠纷。物业服务费纠纷往往伴随着物业服务内容纠纷和物业服务质量纠纷，随着住房商品化和住房管理市场化发展，人们对居住条件和生活环境的要求日益提高，对物业管理质量的要求也相应提高，物业纠纷随之增多。尤其是业主以物业服务质量与物业服务合同不相符为由拒绝缴纳物业费引发的物业服务合同纠纷逐年上升。

　　案情简介：原告天津某物业服务有限公司起诉被告刘某物业服务合同纠纷，请求被告给付拖欠的2016年7月1日至2017年3月31日的物业费及相应的滞纳金。被告刘某以原告提供的物业服务存在瑕疵，要求驳回原告诉讼请求。

　　法院观点：原被告在平等自愿基础上签订了《XXX前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法、有效。被告应当按照合同约定向原告支付物业管理费并承担违约责任。但原告作为物业管理企业应当按照合同约定提供相应的服务，由于原告存在服务瑕疵，给被告造成居住、出行不便，也是引起被告不及时交纳物业管理费的重要原因，因此被告向原告交纳物业服务费的数额酌情予以减少，且原告服务存在瑕疵，亦属违约，其主张被告给付滞纳金的诉请与法相悖，不予支持。

　　法律分析：司法实践中大多业主以未签定物业服务合同、物业服务质量不合格、被盗、跑水、物品损坏、人身财产受到损失、不居住未使用等理由拒交物业费，那么这些能否成为业主拒交物业管理费的抗辩理由吗？

　　首先，即使物业服务企业与业主未签定《物业服务合同》，但物业服务企业实际上已经提供了物业服务，并且业主以行动默认（曾经交纳物业费）物业服务企业的服务，法院应当认定双方存在事实的物业服务合同关系，业主应当交纳物业管理费；

　　其次如果业主能够提供证据证明物业服务企业提供的服务不符合约定或者法律规定，可以要求减少部分物业服务费，但是并不能因此免除其交纳物业管理费的义务；

　　再者有的业主以不居住、未使用为由拒交物业管理服务费的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；

　　最后关于逾期交纳物业费的滞纳金，如合同有相关约定，法院一般予以支持，但请求过高的部分不予支持，如若业主举证证明物业服务企业提供服务存在瑕疵，则滞纳金不予支持。

　　2、终止物业服务合同纠纷：是指物业管理合同期满或物业管理合同期满前当事人一方有严重违约行为；或者出现法律法规规定或当事人约定终止的情形而引起的物业管理纠纷。比如合同期满后物业管理企业拒绝退出阻止业主重新选聘其他物业管理企业、物业管理企业在合同期限内因重大违约业主要求解除合同、业主不履行物业管理合同或违约长期拖欠物业管理费用不接受管理物业管理企业要求解除合同等。

　　案情简介：原告南京某业主委员会诉被告某物业公司物业服务合同纠纷，原告称双方约定合同期限届满，合同终止，被告应向原告移交全部物业管理用房、物业档案资料和属于原告所有的其他资产，并与新物业办理交接手续。被告称原告未经业主大会授权本次起诉，不具有诉讼主体资格，属于主体不适格；双方物业服务合同到期后根据合同规定已自动续期，现仍在合同期限内，不存在移交物业管理权；原告终止合同或选聘新物业，应经业主大会投票决定，并提前通知被告，但原告并未履行其通知义务，请求驳回原告诉请。

　　法院观点：1）物业服务合同到期自动续约应具备两个条件：书面的续聘通知、没有选聘新的物业。而本案中，原告并没有向被告发出续聘通知，且已经选聘了新的物业，不能视同合同自动续约；2）对于原告有无诉讼主体资格的问题，因双方系合同到期自然终止，并非提前解除，且已有过半数的业主要求被告撤场，故原告有权行使诉讼权利；3）在旧的物业未撤离新的物业未进场期间，原告要求被告提供暂时服务并无不当；物业服务合同期限届满后，物业服务企业或者自然人继续提供物业服务，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同，当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告双方合同到期后，原告没有续聘被告，被告仍继续提供服务，应认定为双方又成立了一个不定期的物业服务合同，双方均可随时解除合同，原、被告双方的物业服务合同的权利义务于原告发出《解除通知》当日终止；4）根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第十条的规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”故被告应当向原告移交物业管理权撤出诉争小区，并办理交接手续。

　　法律分析：在此类案件中，我们首先要确认的问题就是业主委员会是否有权向法院提起诉讼？司法实践当中，各个法院观点不一，有的观点认为业主委员会仅是业主大会的执行机构，对涉及业主共同利益的重大事项，经业主大会授权后，有权以自己的名义提起诉讼，法律后果由全体业主承担，未经业主大会授权不能擅自提起诉讼；也有观点认为涉及业主共同利益的事项发生纠纷，依法成立的业主委员会可以代表全体业主作为原告提起民事诉讼。当然笔者同意第一种观点，业主委员会并不具有完全民事行为能力，只有在业主授权的情况下才能代表业主行使其诉讼权利。

　　其次《物业服务合同》是否终止或解除要根据合同的具体约定及法律的直接规定，如合同约定期限届满、合同一方行使约定解除权，另外《物业管理条例》第26条规定：前期物业服务合同期限未满，但业主委员会与选聘的物业服务企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。最后根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。所以只要有更换物业服务企业，就需要移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料，并且由物业服务企业承担移交材料的举证责任。

　　业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。

　　根据《物权法》第78条规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但应当注意的是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　撤销业主大会或业主委员会的决议，但对于因业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益致其遭受损失能否请求损害赔偿问题，《物权法》和有关法律没有明确规定。在撤销之诉中一并提出损害赔偿的，人民法院对损害赔偿部分不予审理。

　　业主知情权纠纷是指业主请求业主大会、业主委员会或物业服务企业公开依法应当向业主公开的资料和情况一而引发的纠纷。

　　根据《物权法》第79条的规定业主知情权的范围应当包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定业主知情权的范围除了以上物权法规定外还应当包括管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等内容。另外根据业主对物业享有共同管理权，业主对物业共同部位、共用设施设备和相关场地的使用情况也享有知情权。

　　业主知情权纠纷属于物业管理纠纷，主要发生在业主与业主大会、业主委员会、物业服务企业之间，故业主知情权义务主体是业主大会、业主委员会、物业服务企业。

　　由于法律法规并未明确相关资料的保存期限，司法实践中常常出现业主委员会以相关资料因太长时间而灭失、客观上不能提供为由导致业主知情权不能实现。此外，业主请求查阅太久以前的资料，也可能因与业主当前利益关联已经减弱或者物业服务企业已经变更为由难以获得支持。

　　人身、财产损害赔偿纠纷是指业主请求物业服务企业赔偿其在物业服务企业管理的小区范围内人身、财产遭受的损失的纠纷。

　　司法实践中对物业公司是否应当对业主的人身、财产安全承担安全保障义务存在争议。笔者认为物业公司应当对业主的人身和财产安全承担保障义务，但这种义务主要基于物业服务合同的约定和法律的直接规定。

　　物业服务合同是业主与物业公司根据意思自治签订的，双方可以在合同中约定物业公司为业主提供的物业服务中包含安全保障方面的内容，业主也为此支付相应报酬，因此安全保障义务可以约定为合同义务。实践中，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中都会包含一定的安全保障义务内容，物业公司也会为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业公司的一项重要日常工作。因此，一般而言，物业服务企业的安全保障义务并非依据法律的直接规定，而是基于普通的合同约定。

　　法律上关于物业公司安全保障义务的规定主要体现在两个方面：一是《物业管理条例》第46条明确规定了物业公司安全保障义务的基本内容和范围，是物业公司安全保障义务最基本、最低的规定，如果物业服务合同约定排除上述规定，应为无效。二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条和《侵权责任法》第37条的规定。事实上，判断当事人是否承担安全保障义务的标准并不在于承担者是否具有哪种“经营者”的身份，而在于其是否具有“对危险源的控制力”，作为对物业服务区域进行实际管理的物业公司，对区域内危险源的控制力显然要高于业主。因此，物业公司在一定情形下应按照其过错程度承担相应的安全保障义务。